Verdrängung

Das Ende fürs Vorkaufsrecht?

3. Dezember 20215. Dezember 2021 von Robert S. Plaul

Bundesverwaltungsgericht kassiert Spekulationsbremse

Haus in der Heimstraße in Berlin-Kreuzberg

Der Vorkauf des Anstoßes: Dieses Haus hätte nicht an die WBM verkauft werden dürfen, urteilt das Bundesverwaltungsgericht. Archivfoto: rsp

Die Nachricht aus Leipzig war ein großer Schock: Ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts bedeutet vermutlich das Ende für das kommunale Vorkaufsrecht. Mit diesem Instrument hatte insbesondere der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg etliche Immobilien dem Spekulationsmarkt entzogen.

Bei Immobilienverkäufen in Milieuschutzgebieten konnten Bezirke bislang zugunsten eines Dritten – etwa einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft oder einer Genossenschaft – in den Kaufvertrag einsteigen und damit eine drohende Verdrängung der Mieterinnen und Mieter verhindern. Alternativ konnten Käufer eine Abwendungsvereinbarung unterschreiben, in der sie sich unter anderem verpflichteten, 20 Jahre lang auf mieterhöhende Modernisierungsmaßnahmen zu verzichten. Doch mit dem mutmaßlichen Aus für das Vorkaufsrecht gibt es auch kein Druckmittel mehr für die Bezirke.

Im konkreten Fall war es um ein Haus in der Heimstraße gegangen, bei dem der Bezirk das Vorkaufsrecht zugunsten der landeseigenen WBM ausgeübt hatte. Bis 2026 besteht hier zwar noch eine Mietpreisbindung, doch danach bestünde die Gefahr für erhebliche Mietsteigerungen oder die Umwandlung in Eigentumswohnungen, so die Argumentation des Bezirks. Doch das Bundesverwaltungsgericht sah es anders als die zwei Vorinstanzen: Allein die Annahme, »dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde«, reiche nicht aus, um das Vorkaufsrecht auszuüben.

Das Urteil – dessen Urteilsbegründung allerdings noch aussteht – »ist ein herber Schlag im Kampf gegen die Spekulation mit Wohnraum und gegen die Verdrängung von Menschen aus ihrer Nachbarschaft«, kommentierte Stadtrat Florian Schmidt auf Twitter.

»20 Jahre sind keine Zeit für eine Stadt«

Der Bundesgesetzgeber müsse schnell eine rechtliche Klarstellung vornehmen und das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten stärken, so Schmidt weiter.

Hier darf sich Schmidt einig wissen mit den Bauministerien der Länder, die sich auf der Bauministerkonferenz Mitte November ebenfalls für eine gesetzliche Sicherung der bisherigen Rechtslage aussprachen – mit einer einzigen Gegenstimme, die erstaunlicherweise aus Bayern kam.

Auch bei einem digitalen Treffen des »Vorkaufsrats XHain« Ende November war das Leipziger Urteil Hauptthema. Die Initiative unterstützt Mieterinnen und Mieter, deren Häuser verkauft werden sollen, bei der Organisation eines Vorkaufs durch eine Genossenschaft oder kommunale Wohnungsbaugesellschaft. Schon ohne das Urteil laufen die Verfahren, von denen derzeit sieben in der Schwebe sind, nicht immer erfolgreich ab, denn die Frist für den Vorkauf ist mit drei Monaten knapp bemessen und viel Arbeit bleibt an den Bewohnern hängen, die sich oft erst noch organisieren müssen. So wird an dem Abend auch von gescheiterten Bemühungen berichtet.

Nicht zuletzt, da die betroffenen Hausgemeinschaften auch in Konkurrenz zueinander stehen, sei es immer auch willkürlich, wer es schaffe und wer nicht, sagt Aninka Ebert, die den Abend moderierte. Aber auch eine Abwendungsvereinbarung schütze einen nicht unbedingt. »20 Jahre sind eigentlich keine Zeit für eine Stadt.«

Die Hoffnung richtet sich jetzt auf die Urteilsbegründung aus Leipzig, die allerdings noch einige Wochen auf sich warten lassen dürfte. Immerhin besteht die Chance, dass sich das Urteil so spezifisch auf das eine Haus in der Heimstraße bezieht, dass das Vorkaufsrecht für andere Häuser noch zu retten ist.

Um eine Gesetzesänderung wird der Bund trotzdem nicht herumkommen, wenn das bisherige Instrument des Vorkaufsrechts für Milieuschutzgebiete erhalten werden soll.

Erschienen in der gedruckten KuK vom Dezember 2021.

Kisch & Co kämpft gegen Verdrängung

3. Juli 20203. Juli 2020 von Robert S. Plaul

Auch nGbK e.V. und Museum der Dinge sind mittelfristig bedroht

Kundgebung vor der Oranienstraße 25 in Kreuzberg

Gut 150 Menschen demonstrierten Ende Juni für den Erhalt der Buchhandlung Kisch & Co. Foto: rsp

Gut 150 Menschen kamen Ende Juni zu einer Kundgebung vor der Oranienstraße 25 zusammen. Die dort seit 23 Jahren ansässige Buchhandlung Kisch & Co ist akut von Verdrängung bedroht. Nachdem Verhandlungen über eine Mietvertragsverlängerung mit dem neuen Hausbesitzer, einem anonymen luxemburger Immobilienfonds, gescheitert waren, steht der Buchladen seit Anfang Juni ohne Mietvertrag, aber dafür mit Räumungsaufforderung da.

Schon nach dem letzen Eigentümerwechsel hatten Buchhändler Thorsten Willenbrock und sein Kompagnon Frank Martens das Ende vor drei Jahren nur durch eine Mieterhöhung auf 20 Euro pro Quadratmeter abwenden können. Eine Verlängerung zu gleichen oder gar besseren Konditionen kam für den neuen Eigentümer offenbar nicht infrage. Dem ebenfalls im Haus ansässigen Architekturbüro kleyer.koblitz wurde jedenfalls eine Quadratmetermiete von 38 Euro angeboten.

Tatsächlich hatte man der Buchhandlung zwar eine leicht reduzierte Miete angeboten, verbunden aber mit dem definitiven Aus zum 31. Dezember – und einer Verschwiegenheitsklausel sowie der Verpflichtung, auf YouTube und gegenüber Politik und Presse Positives über das Entgegenkommen zu berichten – ein Ansinnen, das bei der Kundgebung für amüsiertes Kopfschütteln sorgte, als Willenbrock die Klausel verlas.

»Wir wollen uns nicht vertreiben lassen, wir wollen hierbleiben«, erklärte er unter Applaus und rief auch andere von Verdrängung akut bedrohte Gewerbemieter dazu auf, dem Beispiel der Buchhandlung nachzueifern.

Kommentar: Hauptsache nicht in aller Stille

Erschienen in der gedruckten KuK vom Juli 2020.

Ein Projekt hängt in der Luft

9. Januar 2015 von Peter S. Kaspar

Monika Herrmann hofft auf Landesbürgschaft für Möckernkiez

Stillstand: Derzeit geht auf den Baustellen am Gleisdreick nichts. Foto: psk

Es hätte zumindest eine gute Antwort auf die Verdrängungsdebatte sein können: das Projekt Möckernkiez. Am Rande des Ostparks am Gleisdreieck sollte auf genossenschaftlicher Basis ein ganz neues Stadtviertel entstehen, mit bezahlbarem Wohnraum, einem Biosupermarkt, einem integrativen Hotel. Insgesamt 464 Wohnungen verteilt auf 15 Gebäude auf drei Hektar.

Die Rechnung klang zunächst recht vielversprechend: Die Genossen sollten 30 Prozent des Wertes der Wohnung einzahlen und nach dem Bezug eine vergleichsweise moderate Miete von im Schnitt acht Euro pro Quadaratmeter berappen. Das hätte – aus Sicht des Jahres 2010, als das Projekt startete – vielleicht auch funktioniert. Allerdings sind in Berlin in diesen vier Jahren die Mieten um satte 40 Prozent gestiegen. Das blieb auch nicht ohne Folgen für das Projekt Möckernkiez. War 2010 mit einem Quadratmeterpreis von 2000 Euro kalkuliert worden, liegt er jetzt bei 2750 Euro.

Doch damit noch nicht genug der Probleme. Weder das geplante Hotel, noch der Biosupermarkt werden nach jetzigem Stand realisiert werden.

Alles in allem fehlten der Genossenschaft Anfang Dezember noch rund fünf Millionen Euro, um das angestrebte Eigenkapital von 32,6 Millionen zu erreichen. Das Gesamtprojekt umfasst inzwischen ein Volumen von 124 Millionen Euro. Geplant waren 80 Millionen. Das Problem bislang: Die Banken wollen nicht mitmachen.

Für die Bezirksbürgermeisterin von Friedrichshain-Kreuzberg, Monika Herrmann sollte das Projekt an dieser Hürde nicht scheitern. »Eine Bürgschaft vom Senat fände ich nicht schlecht«, meint sie. »Man kann die Leute jetzt nicht hängen lassen. Da hängen Existenzen kleiner Leute dran. Hier sollte sich die Landesregierung einen Ruck geben.«

Doch im Moment scheint die Landesregierung noch gar nicht daran zu denken. Bau-Staatssekretär Engelbert Lütke Daldrup jedenfalls sagte dem rbb gegenüber klipp und klar: »Das Land bürgt nicht.«

Senatserinnerungen an das Tempodrom

Der Staatssekretär erinnert daran, dass der Senat gerade in Kreuzberg mit Bürgschaften schlechte Erfahrungen gemacht hat und verweist auf das Tempodrom, das ja in Sichtweite des Möckernkiezes liegt.

Die Empfehlung ist denn auch eine ganz einfache: Entweder soll sich die Genossenschaft irgendwie mit den Banken einigen oder eine größere Wohnungsgenossenschaft mit ins Boot nehmen.

Ob das allerdings die Lösung ist? Mit ihrer Planung wollten sich die Genossen ja gerade von anderen genossenschaftlichen Projekten abheben.

Das sieht auch die Bezirksbürgermeisterin so. Sie spricht von einem »sehr bezirklichen Herangehen.« Zwar räumt sie ein, dass die Planungen vielleicht etwas großzügig ausgefallen sind, erinnert aber daran, wer hier investiert. Hier gehe es um Menschen, die nicht zu den Besserverdienenden gehörten und die zum Teil ihre ganzen Ersparnisse als eine Art Alterssicherung in das Projekt gesteckt hätten.

Von den 15 geplanten Gebäuden stehen bislang vier im Rohbau, die vorerst alle winterfest gemacht worden sind. Ansonsten ist auf den Baustellen in den letzten Monaten nicht mehr sehr viel gelaufen.

Das heißt nicht, dass das Projekt am Ende ist, aber es hängt in der Schwebe. Derzeit hat die Genossenschaft etwa 1.300 Mitglieder und es kommen noch neue hinzu. Für die wird es allerdings deutlich teurer, als ursprünglich gedacht. Sie werden nun 40 statt 30 Prozent der Bausumme einbezahlen müssen. Bei einer vier Zimmer-Wohnung mit 100 Quadratmetern sind das trotzdem noch weniger als 100.000 Euro. Allerdings dürften dann die Mieten nicht mehr ganz so günstig sein, wie gedacht.

Letztlich hängt alles daran, was für einen Partner die Möckernkiez Genossenschaft am Ende finden wird und zu welchen Konzessionen die Mitglieder bereit sind. So scheinen derzeit noch viele Möglichkeiten offen. Allerdings wird die Situation neu bewertet werden müssen. Die Genossenschaft hat reagiert und den Vorstand zum Jahrebeginn auf fünf Mitglieder erweitert.

Das einzige was sicher ist: Eine Bauruine wird dort nicht stehen bleiben. Was jetzt schon steht ist ein gefundenes Fressen für Baulöwen und Immobilienhaie.

Erschienen in der gedruckten KuK vom Januar 2015.